Заказать звонок
Обратная связь
Пока международные новости сотрясают вселенную, рынок недвижимости переживает определённое затишье. Где-то за горизонтом сгущаются тучи из-за нового этапа бесконечной схватки между строителями и банкирами. Однако до этой битвы ещё далеко, а в остальном новостной фон демонстрирует затишье.
Сдаются мосты, строятся метры, ключевая ставка не меняется, продолжительность жизни уменьшается ой, увеличивается. В общем, у тех, кто внимательно следит за новостями, может создаться ошибочное впечатление, что наступила какая-то стабильность.
С момента начала кризиса на рынке недвижимости прошёл уже год. Если какое-либо явление длится относительно долго, то человек к нему привыкает и начинает считать нормальным. Первоначальная настороженность, в рамках которой все глобальные дела откладываются «на потом», сменяется принятием текущего положения.
Многим хочется жить здесь и сейчас. Наступает усталость от разумной осторожности. Появляется желание совершить какие-либо действия на свою пользу. По принципу «купить и забыть».
Например, у большинства семей есть бюджет, в рамках которого расходы так или иначе планируется. Предположим, на продукты откладываются 50 тысяч рублей в месяц. А очень хочется купить себе электрический гриль, за 30 тысяч.
Собрался с духом, покупаешь, и в течение месяца вместо мяса ешь курицу или доширак. Не принципиально. Важно, что ограничения от подобной покупки конечны и прогнозируемо возобновляются в обозримом будущем. Условно – со следующей зарплаты.
Совершенно другое дело, когда по такой же импульсивной методе приобретается недвижимость.
Большинство квартир в последние годы приобретается с помощью ипотечного кредитования. То есть по схеме: сформировали за счёт чего-либо первоначальный взнос и взяли кредит на покупку.
Надо помнить, что последствия подобной покупки длятся в среднем по РФ 24 года.
Это, действительно, долго, если не сказать – нереально долго. Кому-то, конечно, повезёт — и он погасит кредит раньше. Но таких счастливчиков становится всё меньше по различным причинам Объем досрочного погашения ипотеки упал до минимума за три года — РБК.
И в рамках сотрясающих вселенную новостей прогнозировать досрочное погашение могут только сверх-оптимисты. У тех же, кто не обладает супер-силой оптимизма, дела обстоят иначе: Москвичи стали чаще продавать жилье из-за финансовых проблем. И самая главная из этих проблем — сложности с оплатой ипотеки за импульсивно или не очень обдуманно купленные квадратные метры.
Потому что мы живем при капиталистической экономике, где за ошибки приходится платить дорого — и из своего кармана.
Например, те граждане, которые очень хотели решить вопрос с жильём в апреле 2022 года, купили новостройку с использование льготной ипотеки от государства под 12%. А те, кто оказался чуток помедленнее, уже через 3 месяца смогли купить точно такую же квартиру по ставке в 7% годовых.
Разницу легко сосчитать не примере квартиры стоимостью 10 млн., при первоначальном взносе в 15%, на срок 25 лет.
ежемесячный платеж по ставке в 12% годовых — 89 000 рублей, а переплата — 18,3 млн. рублей.
ежемесячный платеж по ставке в 7% годовых — 71 000 рублей, а переплата — 12,9 млн. рублей.
Те, кто поторопился, потеряют на этой операции 5,4 млн. рублей за 25 лет. Или 216 000 рублей в год. Государство о таких покупателях заботиться не планирует Минфин вновь против рефинансирования льготной ипотеки для взявших ее по высокой ставке .
Этот пример хорош тем, что он показывает стоимость ошибки на коротком промежутке времени в 3 месяца. Что такое 3 месяца для кредита, протяженностью в 25 лет?
Теперь рассмотрим пример вторичного жилья с одинаковыми ставками по кредиту
В прошлом году, декларируемые ставки на готовое жильё в июне месяце составляли около 11%. Примерно также, как и рекламные ставки сейчас. Но стоимость квадратного метра с июня, по сегодняшний день значительно упала.
Средняя квартира в Москве, которая в июне месяце продавалась за 264 000 рублей Цены падают все быстрее. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам июня 2022 года (irn.ru) в марте 2023 года продается за 252 000 рублей Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам февраля 2023 года. Цены топчутся на месте (irn.ru).
Это значит, что квартира площадью 40 кв.м. в июне стоила 10 560 000 рублей. А сейчас такая же квартира стоит 10 080 000 рублей.
Следовательно, тот, кто взял ипотечный кредит сроком на 25 лет с первоначальным взносом в 15% в июне 2022 года, будет ежемесячно платить 88 000 рублей. За весь срок кредита переплатит 17,4 млн. рублей.
Ну а тот, кто взял ипотечный кредит сроком на 25 лет с первоначальным взносом в 15% в марте 2023 года будет ежемесячно платить 84 000 рублей. За весь срок кредита переплатит 16,6 млн. рублей.
Как мы видим, за 9 месяцев спешки переплата составила 800 000 руб. (реальная переплата составит больше, мы вынуждены оперировать цифрами, которые можно верифицировать, и поэтому результат выглядит красивей, чем на самом деле).
Критик скажет — плевать, мелочи жизни, за срок кредита я их не замечу
Ведь кризис скоро закончится, а потом стоимость недвижимости опять пойдёт вверх — и я только заработаю. А пока буду жить в своей квартире и радоваться.
Пока мы не будем комментировать высказывание критика, а лишь заметим, что любое приобретение недвижимость в кризис, пока он «не достиг дна» совершается в убыток, который можно выразить в конкретных цифрах.
И не важно, покупается недвижимость с помощью ипотечного кредита, или за наличные. Её стоимость будет неизбежно снижаться до того момента, пока не будут устранены негативные факторы.
Оценки экспертов о влиянии на Россию нового экономического кризиса разнятся, но очевидно: сокращение мировой экономики негативно скажется на нашей торговле углеводородами. Доходы бюджета дополнительно упадут, что повлечет за собой дополнительное сокращение доходов населения.
Фактически, как мы неоднократно писали ранее, кризис на рынке недвижимости РФ ещё не начался в полную силу. И те, кто отбросит разумную осторожность и поспешат прикупить квадратные метры, рискуют сильно прогадать.
Особенно это важно для покупателей новостроек по субсидированным схемам застройщиков.
Можно по-разному относиться к ведомству госпожи Набиуллиной, но сложно не согласиться с её мнением о том, что снижение требований к заёмщикам и завышение стоимости жилья является серьезным риском. ЦБ собрался бороться с «черт знает какими» схемами по ипотеке: Дом: Среда обитания: Lenta.ru.
Покупка квартир по завышенной цене в то время, когда даже рыночные цены продолжают снижаться, чревато серьёзными рисками на сверхдлинных ипотечных дистанциях.
Мы понимаем, что есть случаи, когда ждать нет смысла и квартиру нужно приобретать срочно. Кто-то разводится, женится или переезжает в другой город. Нет целесообразности в том, чтобы ставить жизнь на стоп.
В таких случаях торгуйтесь как никогда в жизни. Постарайтесь не покупать сгоряча и не вестись на манипуляции продавцов и риэлторов, даже если квартира очень сильно понравилась. Это важно всегда — и еще важнее в кризис на падающем рынке, который не достиг дна.
Если же подобной спешки нет, то покупку можно отложить до лучших времен, о наступлении которых мы непременно расскажем.
Сейчас у апартаментов нет правового статуса. В ноябре 2020 года в Минстрое РФ предложили запретить их строительство. При этом в ведомстве пояснили, что намерены присвоить статус жилых помещений уже возведенным апартаментам.
В апреле 2021 года в Госдуму был внесен законопроект, которым предлагается узаконить их строительство, внести понятие «многофункциональное здание», распространить на апартаменты действие Жилищного кодекса и разрешить прописку.
Законопроект «об апартаментах» в конце 2021 года был снят с рассмотрения, и его дальнейшая судьба остается неясной.
«Если же вы только собираетесь приобрести апартаменты, то следует максимальное внимание уделить изучению разрешительной, проектной и иной документации (обязательно с привлечением профессионалов). Кроме того, следует рассчитать будущие затраты. Если вас все устраивает, то можно брать, а при принятии закона "об апартаментах" вы, возможно, даже выиграете».