Главная О Компании Новости компании Новости рынка Рынок ожидает проведения границ между апартаментами и псевдожильем

Рынок ожидает проведения границ между апартаментами и псевдожильем

17.03.2021

Рынок ожидает проведения границ между апартаментами и псевдожильем

О запуске новых проектов апартаментов не упоминалось с апреля 2020 года, рынок замер в ожидании. Мешает появлению новых апарт-проектов негласный мораторий на выдачу разрешений на строительство. Для определения правового статуса апартаментов президент РФ Владимир Путин поручил правительству внести до 1 апреля изменения в законодательство. И пока эти изменения не вступят силу, по мнению аналитиков, чиновники не рискнут брать ответственность за выдачу разрешений.

Петербург лидирует в сегменте сервисных апартаментов на российском рынке недвижимости подобный запрет оказывает негативное влияние на бизнес. Участники рынка утверждают, что в смольном действует негласный мораторий на выдачу разрешений на строительство новых апарт-проектов. И теперь девелоперам только остается ждать решения этого вопроса, надеясь на адекватное разграничение уже построенных объектов на гостиничные и жилые.

Осенью 2020 года Минстрой РФ заявил о намерении запретить строительство новых объектов с апартаментами и перевести уже построенные в статус жилой недвижимости. Рынок Санкт-Петербурга завис в состоянии неопределенности после выдачи последнего разрешения на строительство в апреле 2020 года, отмечает генеральный директор УК VALO Service Константин Сторожев. Эксперты считают, что негласный запрет будет действовать до окончательного решения вопроса федеральным правительством.

Пресс-служба Госстройнадзора Петербурга при этом заявляет, что ведомство не имеет никакой информации о «моратории» на выдачу разрешений на строительство апартаментов. Получить разрешение на строительство застройщику можно подав необходимый пакет документов. Заявителю необходимо пройти стандартную процедуру по формированию и согласованию документов, установленную законодательством. Без прохождения соответствующих процедур в получении разрешения ведомством будет отказано.

Спрос на апартаменты остается стабильным и даже вырос в ноябре и декабре на почве дебатов о запрещении апартаментов, утверждает Константин Сторожев. Частные инвесторы проявляют заметный интерес к апартаментам, но доступных в продаже лотов становится все меньше и меньше. Нестабильность в экономике, падение стоимости рубля, снижение ставок по депозитам и доходности квартир, подогреваемое доступной ипотекой, взывает рост популярности ко всей доходной недвижимости и в том числе к апартаментам, показывающим сейчас прибыль в 7–12% годовых.

Действующий негласный мораторий, по мнению участников рынка, оказывает не такое сильное негативное влияние, как должен был. Это связано с тем, что в строящихся комплексах предложение было высоким, а покупатели стали осторожнее из-за падения туристического потока в результате ограничений, что отрицательно сказалось на действующих апарт-отелях. Без этого наблюдался бы ажиотажный спрос, резкий рост цен и сокращение ликвидного предложения.

Ситуация выглядит неприятной для застройщиков, начавших новые проекты и вложивших в покупку земли, концепцию и проектирование. Не успев получить разрешение, они могут понести убытки, как минимум, из-за заморозки вложенных денег, затянувшейся оплаты процентов по кредитам и возможной необходимости в перепроектировании. Однако, для рынка апартаментов в целом нет ничего критичного: уже был создан большой резерв по строящимся апартаментам и в некоторых сегментах даже несколько избыточный. По данным Colliers к 2023 году количество сервисных апартаментов превысит объемы гостиничного рынка категории «3-4 звезды» и составит порядка 58% этого предложения.

Параметры разделения

Идеальным решением для всех участников рынка стало бы признание псевдожилье жилым помещением, а апарт-отель – объектом гостиничной инфраструктуры.

«Самое главное в данном случае — выработать ряд адекватных критериев, которые позволили бы четко разделить две эти категории недвижимости. От лица Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) мы предлагали и Минстрою, и Госдуме, и городской администрации помощь в формулировке решения, которое устроило бы и власти, и бизнес. Но ни от кого не получили конструктивного ответа. Мы по-прежнему считаем, что привлечение бизнеса к выработке новых правил критически важно», — подчеркивает господин Сторожев. (источник ИД «Коммерсантъ»)

Эксперты сообщают, что есть три главные отличительные черты апарт-отелей от псевдожилья. Первое – это технические помещения и инженерия для объекта временного размещения. Они отличаются от тех, что требуются в жилых домах. Второе – это весь набор гостиничных сервисов. Третьим пунктом будут доходные программы, регулярно приносящие доход инвесторам. Настоящий апарт-отель, в первую очередь, это гостиница и поэтому имеет развитую инфраструктуру, ресепшен и гостиничную классификацию в «звездах».

«И, наконец, один из самых важных факторов: настоящий апарт-отель управляется профессиональной управляющей компанией (УК). На ее плечи ложатся все операционные, технические, юридические, маркетинговые и финансовые задачи для обеспечения жизнеспособности гостиничного объекта или целого комплекса. Профессиональная УК в сегменте апартаментов должна иметь экспертизу в индустрии HoReCa. Ее сотрудники — иметь профильное образование, уметь работать в отрасли гостеприимства, знать иностранные языки и то, как действовать в чрезвычайных ситуациях. И, конечно, соблюдать высокие стандарты обслуживания гостей. Только единое управление позволяет обеспечивать отельные стандарты размещения, обслуживания и привлечения гостей», — отмечает господин Сторожев. (источник ИД «Коммерсантъ»)

Участники рынка склоняются к тому, чтобы признать основным критерием деления апартаментов наличие управляющей компании. Апартаменты становятся сервисными при наличии УК. У них есть соответствующая гостинице определенного класса инфраструктура и предоставляется соответствующий сервис. Эти показатели являются определяющими факторами при классификации всех гостиничных объектов. Хотя и есть определенный недостаток у такого критерия – управляющая компания может быть у любого жилого комплекса. Кроме того, очевидным отличием апарт-отеля от жилого комплекса УК станет только после начала работы во время развития проекта, а никак не на стадии проектной документации.

В России сейчас рынок профессиональных управляющих компаний находится на стадии развития. И в Петербурге работает их больше всего. Независимых сетевых управляющих компаний при этом пока единицы. Участники рынка считают правильным, когда УК начинает свою работу вместе с началом строительства при этом отслеживая и тенденции гостиничного рынка. Такой тандем даст будущему апарт-отелю серьезную фору. Также в прошлом году на Петербургский рынке стали появляется международные гостиничные отельеры, что говорит о его высоком потенциале.

Прогноз по рынку

Если ожидания участников рынка оправдаются то, когда разделение рынка на жилые и гостиничные объекты произойдет, это позволит соблюсти права всех приобретателей апартаментов, по мнению Константина Сторожева. Это и покупатели псевдожилья для постоянного проживания, и покупатели апартаментов в качестве инвестиционного инструмента.

«Рынок отреагирует на это дальнейшим развитием сегмента апарт-отелей. В данный момент потенциал апарт-отелей как способ привлечения частных инвестиций в экономику Петербурга и повышения его туристической привлекательности недооценен. Если не брать в расчет пандемию, то турпоток в наш регион растет, а гостиничных объектов в сегменте "две-четыре звезды" не хватает. И если дать сегменту развиваться, то апарт-отели решат эту проблему и дадут частным инвесторам возможность вкладываться в развитие туристической отрасли, что станет драйвером ее развития», — считает эксперт. (источник ИД «Коммерсантъ»)

← Временная регистрация в апартаментах и миграционный учет