Какие апартаменты для сдачи в аренду лучше купить в СПб в 2022 году?

Апартаменты — активно развивающийся сегмент недвижимости, который сегодня полноправно конкурирует с классическими гостиницами и по количеству номеров, и по заявленным сервисам. Продукт ориентирован на базовые потребности населения и остается востребованным даже в условиях кризиса.

Петербург — максимально привлекательный рынок для запуска новых сервисных проектов благодаря высокому уровню туризма, даже только внутреннего, а также высокому спросу на долгосрочное размещение.

По итогам первого полугодия 2022 года в Петербурге в свободной продаже 4200 юнитов общей площадью 160 тыс. кв. м. Годом ранее на рынке было 3700 юнитов и 130 тыс. кв. м соответственно.

Количество сертифицированных апарт-отелей с управлением достигает 13 тысяч юнитов, или 5,4 тыс. лотов.

Это 75% в структуре предложения отельного рынка Северной столицы, за ними идут рекреационные апартаменты, доля несервисных осталась на прежнем уровне — 3%.

К концу 2022-го объем рынка сервисных апарт-отелей Северной столицы составит более 24,6 тыс. юнитов, что сопоставимо с номерным фондом гостиничного предложения категории 3 и 4 «звезды» (26 тыс. номеров).

За последний год немалая доля инвестиционного спроса с рынка жилой недвижимости сместилась в сегмент сервисных апартаментов. Такая тенденция обусловлена стремительным ростом цен на квартиры при почти неизменных ставках аренды.

Почему инвесторы в 2022 году выбирают апартаменты?

●     доходность апартаментов почти вдвое выше, чем от сдачи квартиры;

●     гибкость продукта — апартаменты не так сильно завязаны на туризме, как гостиница, а значит загрузка номеров не привязана к сезону;

●     удачная локация (рядом с метро, недалеко от центра и в досягаемости от важных объектов — аэропорта, вокзалов, выставочных центров);

●     комфортные дополнения в виде рум-сервиса, консьерж-службы, охраны, видеонаблюдения и других служб;

●     возможность возложить заботы по поиску арендаторов и расчеты с ними управляющей компании.

Виды апартаментов

Для внесения ясности сразу стоит упомянуть, что апартаменты бывают трех видов — сервисными, несервисными и в составе апарт-отеля.

Это очень условная градация, поскольку с юридической точки зрения бывает два вида недвижимости с возможностью проживания — отель либо жилой дом.

Но по сути апартаменты можно классифицировать так:

• Несервисные апартаменты (их еще называют «псевдожильем») — те, которые предназначены для жизни, обычно относятся к комфорт-классу.
• Сервисные апартаменты — это меблированные и полностью готовые для проживания юниты, предназначенные для сдачи в краткосрочную и долгосрочную аренду. Административную функцию выполняет управляющая компания (далее УК), которая ищет арендаторов, производит расчеты. По названию понятно, что предполагается сервис. Сервисные апартаменты относятся к комфорт- и бизнес-классу: включают в себя инфраструктуру с ресторанами, кафе, лобби, тренажерный или фитнес-залом, SPA-центром или бассейном, предполагают наличие таких удобств как химчистка, прачечная, клининг, доставка продуктов, консьерж-сервис.
• Апарт-отель объединяет в себе возможность инвестировать в доходную недвижимость и все основные преимущества отельного отдыха. Такой формат подходит и для сдачи в аренду и для личного пребывания. Например, комплекс апарт-отелей VALO сочетает в себе сразу шесть отельных форматов: два — для долгосрочного пребывания и четыре — для посуточного пребывания.

Апартаменты для сдачи в аренду в СПб — критерии выбора

При выборе апартаментов обратите внимание на следующие критерии — они будут напрямую влиять на вашу прибыль:

Программы доходности и гарантии

Конкуренция на рынке сервисных апартаментов будет расти. И приоритетным фактором, который сможет обеспечить приемлемую доходность для собственников в условиях кризиса и ограничений, станет именно высокий профессионализм управляющей компании.

Сегодня в апарт-отелях действует две основных программы — гарантированный и максимальный доход. В первом случае, вне зависимости от сезона и наличия или отсутствия арендатора, рантье может рассчитывать на фиксированный ежемесячный доход от УК. Во втором случае инвестор получает фактическую прибыль с издержками на услуги УК, но и процент прибыли в этом случае будет выше.

Надежность управляющей компании

Можно самостоятельно заниматься содержанием апартаментов однако все больше собственников рассматривают партнерство с управляющей компанией, которая обеспечивает пассивный доход.

Собственная управляющая компания — еще одно из преимуществ «города отелей» VALO. В УК VALO Service работают специалисты с 20-летним лет в гостиничном бизнесе. Вместе с партнерами компания выстраивает качественное управление согласно европейским и мировым стандартам сферы гостеприимства.

Качество строительства

Перед тем, как оформлять договор, важно детально ознакомиться с документацией объекта и условиями, которые предлагает компания-застройщик. Есть несколько критериев, на которые надо обратить внимание в первую очередь:

1. 1. Здание изначально проектировалось и строилось как гостиница;
2. 2. Помещения для проживания рантье и под аренду должны находиться на разных этажам или в разных корпусах;
3. 3. Внутренняя деятельность апарт-отеля должна полностью регулироваться управляющей компанией;
4. 4. У инвестора должна быть возможность получить статус индивидуального предпринимателя;
5. 5. В идеале — возможность пройти аккредитацию и получить категорию.

Комплекс апарт-отелей VALO включает в себя шоу-рум, где можно вживую увидеть, как будут выглядеть готовые апартаменты, а также офис продаж, где менеджеры проконсультируют по всем вопросам. Также напротив комплекса установлена онлайн-камера, которая позволяет наблюдать за ходом строительных работ.

Позиционирование

Необходимо оценить подход девелопера к концепции проекта: для кого это, насколько это выполняет свои обещания.

VALO сочетает в себе финское качество строительства, европейские стандарты обслуживания и традиционное русское гостеприимство. Это не просто апарт-отель, приносящий собственникам стабильный гарантированный доход, но и апартаменты комфорт- и бизнес-класса, которые идеально подходят для длительного комфортного проживания. Их отличают премиальные материалы отделки, дизайнерская мебель, текстиль и посуда в соответствии с гостиничными стандартами и т.д.

Локация

В этом вопросе нужно быть стратегом: анализировать перспективы района, логистику, инфраструктуру вокруг апарт-отеля. Несмотря на то, что обычно инвестор не планирует жить в апарт-отеле, локация — один из важнейших критериев успешности любого объекта.

Большим потенциалом развития аналитики отмечают Фрунзенский район. С одной стороны до исторического центра города рукой подать, с другой — можно быстро добраться до любого жд-вокзала и аэропорта. Это будет существенным плюсом для тех, кто приезжает в Северную столицу по делам.

Кроме того, Фрунзенский район сегодня активно развивается, и как деловой район Петербурга, в том числе, поэтому его инвестиционный потенциал неуклонно растет.

Комплекс отелей VALO расположен в районе с хорошо развитой транспортной, социальной и коммерческой инфраструктурой — прямо напротив станции метро «Бухарестская» и ТРК «Континент», рядом с крупной дорожной развязкой, благодаря которой до любого вокзала или аэропорта можно добраться за 15-25 минут.

Как выгоднее купить апартаменты под сдачу в СПб?

Как и другая недвижимость, апартаменты — это актив, который можно будет в будущем продать дороже. Здесь правило такое же, как и с обычным жильем: чем раньше вы покупаете апартаменты (например, на этапе котлована), тем дешевле вам обойдется квадрат и тем быстрее данная инвестиция начнет приносить чистую прибыль.

Статьи по теме

• Куда вложить деньги для пассивного дохода?

• Сервисные апартаменты и «псевдожилье»

• Покупка квартиры для инвестиций — выбираем лучшие