Каково предпочтение инвесторов на сегодняшний день: максимальный или гарантированный доход?
При первом обращении клиенты часто предпочитают именно гарантированный доход, особенно сейчас, в период пандемии. Но в процессе общения менеджеры объясняют, из чего формируется гарантированный доход, и в долгосрочной перспективе (а договор с УК подписывается на 5 лет) наибольшую доходность дает программа «Progressive».
Как УК обеспечивает гарантированный доход с учетом несезона и форс-мажоров вроде Covid-19?
По программе «Garant» доплата до обещанной договором суммы предусмотрена раз в год. С учетом сезонности и вероятных форс-мажоров за год УК может с лихвой заработать достаточную сумму для покрытия выплат по гаранту и собственных расходов.
Почему УК выгодно предлагать инвесторам гарантированный доход?
Сумма, которую УК гарантирует по договору, примерно на 30-40% ниже расчетной. Хотя и расчет дохода с апартамента мы делаем очень аккуратно, закладывая все возможные риски. Таким образом, риски УК минимальны, но при этом наличие программы «Garant» говорит об уверенности УК в своих силах и помогает многим клиентам сделать правильный выбор.
Каково актуальное предложение вашей компании по гарантированному доходу? Может ли оно меняться вами в одностороннем порядке? Если да, то в каких случаях?
На данный момент у нас действует программа «Garant» на часть апартаментов во втором корпусе (Mercure) и пятом корпусе (Affordable luxury). Программа действует 5 лет и поменять условия можно только по обоюдному согласию сторон. Программа очень привлекательна и конкурентоспособна.
По программе «Garant» нет ограничения по максимальному доходу – то есть в высокий сезон вы также будете иметь максимальную прибыль. Но при этом есть минимальная зафиксированная сумма годового дохода – она составляет примерно 7,5-8% годовых от вложенной вами суммы на приобретение апартамента и пакета оснащения, то есть ваше вложение будет гарантировано выгоднее банковских вкладов, квартир для сдачи в долгосрочную аренду и других инвестиционных предложений.
Например, апартамент в корпусе Mercure площадью 27,5 кв.м. за второй год работы принесет вам гарантировано минимум 528 000 рублей (44 000 р в среднем за месяц). Где вы найдете более выгодное предложение?
Может ли инвестор выбрать сначала гарантированный доход, а потом перейти на другую программу?
Договором такая опция не предусмотрена. Но любые изменения в договоре возможны по согласованию сторон.
Каков расчетный срок окупаемости в этой программе?
Доходность составляет 7,5-8%. Это минимально гарантированные доходы, а значит максимальный срок окупаемости составляет 12-13 лет.
На что обратить внимание при выборе объекта для инвестиций с предложениями гарантированного дохода?
В первую очередь необходимо запросить у УК предварительный расчет доходности и план действий для его достижения. И посмотреть, насколько планы УК реалистичны с учетом общедоступной статистики по средней загрузке гостиниц разных категорий, комиссии различных площадок и пр. Дополнительно важно оценить, как давно и насколько успешно работает УК.
Может ли потенциальный инвестор получить какое-либо документальное подтверждение обещанного гарантированного дохода?
Клиент подписывает с УК договор доверительного управления, который подлежит регистрации в Росреестре. В договоре зафиксированы все сроки и суммы выплат гарантированного дохода.
Какой минимальный вход для инвесторов в VALO?
В настоящее время минимальная стоимость апартаментов VALO составляет 3,55 млн рублей – это цена студии в строящемся 4 корпусе комплекса (апарт-отель VALO 4* DIGITAL APART). Приобрести юнит можно в рассрочку (первый взнос не менее 20%) или в ипотеку (от 4,8% годовых).
Какова отделка апартаментов VALO?
Все апартаменты VALO сдаются с полной чистовой отделкой. Мы используем только те материалы, которые соответствуют международным гостиничным стандартам. Каждый юнит оснащен немецкой сантехникой Grohe, металлопластиковыми окнами с двойными стеклопакетами, ударопрочными и огнестойкими входными дверями с электронными замками VingCard.
«Город отелей» VALO Hotel City объединяет несколько гостиничных форматов, и у каждого из апарт-отелей свой оригинальный стиль. Так, в 1 корпусе (VALO Hotel City / VALO Plaza Hotel Spa) интерьеры строгие и лаконичные, выдержанные в светлых тонах. В интерьерах 3 и 4 корпусов (VALO 4* Business и VALO 4* Digital) преобладают песочные и серые оттенки. Используются деревянные фактуры, стеклянные, металлические и каменные элементы. Апартаменты корпуса 5 (VALO 4* Affordable Luxury) выдержаны в урбанистическом стиле – серые элементы из камня и металла контрастируют с ярко-красной мебелью и светильниками.
Получить подробную информацию об отделке и оснащении конкретного апартамента можно в отделе продаж.
Какую мебель используют апарт комплекс VALO? Сколько стоит комплект мебели в апартотель?
В производстве мебели и оборудования для апартаментов VALO используются лучшие европейские материалы, вся продукция соответствует гостиничным стандартам и сертифицирована в соответствии с ISO 9001. Дизайнерская корпусная мебель изготовлена специально для VALO – ее основу составляют ЛДСП-плиты производства австрийской компании Egger.
В каждом апартаменте есть комфортабельное спальное место, эргономичная рабочая зона со столом, прихожая, кухонный уголок. Также в оснащение номера входит бытовая техника (в т. ч. стиральная и посудомоечная машины), телевизор, вся необходимая посуда, предметы быта и интерьера.
Стоимость оснащения студий составляет от 490 тысяч рублей и зависит от площади и типа планировки. Точную информацию по конкретному апартаменту можно получить у менеджеров продаж.
Какие документы на собственность в апарт ВАЛО?
Право собственности на апартаменты оформляется точно так же, как и на обычную квартиру. Единственная разница в том, что в качестве объекта недвижимости в вашем свидетельстве о регистрации будет указано нежилое помещение. Для регистрации права собственности покупателю апартаментов нужно обратиться в отделение Росреестра по месту расположения апарт-отеля или в ближайший МФЦ. В регистрирующий орган необходимо предоставить паспорт, документ, подтверждающий право собственности (договор купли-продажи) и квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины.
Кто покупает апартаменты в VALO?
Инвестиции в сервисные апартаменты – наиболее выгодный сегодня способ вложения. Покупка юнита в апарт-отеле VALO позволит получить стабильный ежемесячный доход, при этом обойдется значительно дешевле, чем приобретение «классического» бизнеса – действующего рентабельного предприятия.
Часть покупателей рассматривает апартаменты VALO не столько как бизнес, сколько как комфортабельное жилье у метро (которое впоследствии можно будет сдавать в аренду). Покупатели – родители студентов (преимущественно иногородних и иностранных), обеспеченные молодые люди, представители так называемого «креативного класса», а также состоятельные люди старшего возраста, ценящие комфорт и минимум бытовых хлопот.
Сколько стоят коммунальные услуги в VALO?
Стоимость коммунальных услуг в апарт-отеле во многом зависит от управляющей компании: именно УК регламентирует тарифы на вывоз мусора, обслуживание камер видеонаблюдения, уборку территории и т. д. Но есть и фиксированные тарифы, которые регулируются государством: отопление, электроэнергия, горячая и холодная вода. Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, для них эти тарифы будут на 15-20% выше, чем для жилья той же площади. В настоящее время ежемесячные коммунальные платежи в VALO составляют порядка 120 рублей за квадратный метр.
Как вернуть 13 процентов с покупки апартаментов?
Поскольку апартаменты являются коммерческой недвижимостью, возврат НДФЛ при покупке апартаментов не осуществляется. Налоговый вычет предоставляется только в случае покупки жилой недвижимости.
Что такое доходная программа в апарт отеле?
От выбора доходной программы зависит прибыль инвестора. Если покупатель выберет программу, ориентированную на краткосрочную аренду, он сможет получить больше, однако прибыль будет «сезонной», зависящей от туристического потока. Долгосрочная аренда приносит меньше, однако такой доход более стабилен. В настоящее время комплексе апарт-отелей VALO есть 3 доходные программы: VALO Classic+ (среднесрочная и долгосрочная аренда) с доходностью от 40 000 рублей в месяц, VALO Progressive (краткосрочная аренда) с доходностью от 40 500 рублей в месяц и VALO Mercure (краткосрочная аренда) с ежемесячной доходностью от 43 500 рублей.
Как сдавать апартаменты в аренду?
Приобретая апартаменты и заключая договор на доверительное управление с УК VALO Service, вы получаете возможность сдавать свой юнит в аренду без хлопот. Апартаменты VALO – это готовый бизнес, позволяющий собственнику получать стабильный ежемесячный доход. При этом инвестор просто получает прибыль, а все заботы по привлечению арендаторов, сервисному обслуживанию апартов, взысканию арендной платы и коммунальных платежей берет на себя управляющая компания. Чтобы зарабатывать на аренде апартаментов, вам не нужно обладать специальными навыками, знаниями и опытом: просто доверьтесь профессионалам!
Доходные программы распространяются на студии? Или есть какие-то ограничения?
Все доходные программы VALO распространяются на все типы апартаментов. Более подробную информацию вы можете получить у наших менеджеров.
Что входит в оснащение апартамента? И какова стоимость оснастки студии?
В меблировку, которая оплачивается дополнительно, входит мебель, бытовая техника, освещение, текстиль, посуда, элементы дизайна. Стоимость оснащения студий составляет от 490 тысяч рублей и зависит от корпуса и типа планировки. Точную информацию по конкретному апартаменту вы можете получить у менеджеров продаж.
Какой налог придется ежегодно платить за апартаменты?
По законодательству апартаменты относятся к «прочим объектам налогообложения». Поэтому они подлежат налогообложению по ставке 0,1% от кадастровой стоимости.
