Апарт-отель — что это?

05.06.2022

Апарт-отель — что это?

Апарт-отель — это гостиница современного формата, которая ориентирована как на краткосрочное, так и на длительное проживание, в которой вместо обычных номеров имеются юниты с кухонным блоком и отдельным санузлом. За рубежом — в США и Европе — они давно пользуются заслуженной популярностью. А в последние годы начали появляться и в России.

 

Отличие от гостиницы

Многие ошибочно считают апарт-отели обычной гостиницей. Но это не так. 

Чем апартаменты отличаются от гостиницы? В первую очередь наличием кухонного блока. Жильцы могут хранить в номере продукты и готовить. При этом в сервисных апартаментах предусмотрена функция заказа еды в номер из ресторана.


Апартамент VALO с встроенной кухней

В гостиничных номерах, как правило, никто не живет дольше нескольких дней. В апарт-отелях практикуется как краткосрочная аренда, так и длительное проживание. К тому же в них можно оформить временную регистрацию.

Другой важный момент — помещения гостиницы принадлежат одному собственнику. А апартаменты в апарт-отеле имеют разных владельцев, то есть их приобретают частные лица. К тому же, в апартаменте можно оформить временную регистрацию.

Помимо сервисных апартаментов, есть так называемое псевдожилье или несервисные апартаменты. Это по сути самые обыкновенные меблированные квартиры в жилых многоэтажных домах. Говорить о гостиничном сервисе в данном случае не приходится.

Инвестирование в недвижимость — хорошее вложение финансов. При этом апартаменты вовсе не обязательно использовать в качестве собственного жилья. Чаще всего их сдают в аренду на длительный срок или в краткосрочную аренду. При этом собственнику не нужно беспокоиться о размещении объявлений, платежеспособности арендаторов, уборке помещения, вопросах ремонта и своевременной оплаты коммунальных счетов. Решение всех этих задач берет на себя профессиональная управляющая компания. Она же отвечает за перечисление арендной платы владельцу юнита.

В России многие рассматривают апарт-отели как выгодную замену многоквартирным комплексам в спальных районах СПб. Однако следует помнить, что они относятся к коммерческой недвижимости и поэтому не подпадают под действие жилищного законодательства.

Преимущества и недостатки апарт-отелей

Разумеется, у апартаментов есть плюсы и минусы. Как, впрочем, и у любого другого вида недвижимости.

К преимуществам относятся:

  • наличие полноценного гостиничного сервиса;
  • апартаменты не так сильно завязаны на внешнем туризме, как гостиницы: продукт гибкий, что его спасает в 2022-м, как уже спасло 2 года назад;
  • расположение — престижный район, развитая инфраструктура, удобная транспортная развязка, шаговая доступность до метро;
  • стоимость юнитов не намного отличается от цен на квартиры, при этом их владельцы имеют в зоне прямого доступа бассейны, рестораны, фитнес-залы, химчистку, прачечную, парковочное место и доступ к различным сервисам 24/7;
  • грамотная планировка номеров — ей могут похвастаться далеко не все жилые новостройки;
  • наличие уютных фойе и лобби, стойки ресепшн;
  • современная архитектура и стильная отделка создают ощущение настоящего домашнего уюта;
  • возможность ипотечного кредитования.

К недостаткам можно отнести:

  • отсутствие постоянной прописки — можно оформить только временную регистрацию сроком на 5 лет;
  • более высокую (в сравнении с обычными квартирами) стоимость коммунальных услуг.

Однако оба этих «минуса» не являются критичными. Конечно, если у вас нет собственного жилья и вы приобретаете апартаменты для личных нужд, то стоит задуматься о целесообразности покупки. Но для инвестирования вариант лучше сложно найти. 

Относительно высокая плата за коммунальные услуги в полной мере компенсируется полноценным гостиничным сервисом и безупречной работой управляющей компании. При этом все текущие расходы и доходы собственники апартаментов могут отслеживать через специальную информационную систему.

Почему в развитых районах не возводят жилые комплексы?

Земли, на которых ведется строительство апарт-отелей, нельзя использовать для возведения жилых зданий. 

Отели же являются коммерческой недвижимостью, поэтому их можно строить на землях общественно-делового назначения. Равно как офисные здания или торгово-развлекательные центры.

Получается интересная ситуация — в условиях тотального дефицита земель, пригодных для жилищного строительства в деловой части города, ведется активная застройка спальных районов Санкт-Петербурга. Откуда как минимум неудобно добираться до места работы, учебы или просто отдыха. Более того, на первых порах там даже еду негде купить. В то же время в развитых районах имеются достаточно большие земельные участки, на которых запрещено строить жилье.

Здание апарт-отеля VALO

Апарт-отели, возведенные на «запретных» землях в удобных для жизни районах, предоставляют своим жильцам максимальный комфорт. И это при том, что строительное законодательство в отношении коммерческой недвижимости предъявляет существенно меньше требований. 

Современные апарт-отели, в частности комплекс VALO, не только полностью соответствуют всем санитарным и строительным нормам, установленным жилищным законодательством, но и превосходят их. Например, особое внимание уделяется улучшенной шумоизоляции. А какая из многоквартирных новостроек может подобным похвастаться?

Доход от апартаментов в 2022: сохраняем сбережения

В 2022 году со стороны управляющих компаний заметна тенденция к более реалистичным обещаниям по программам доходности в апарт-отелях. Средняя обещанная доходность в 2021 году составила 8-10%, в отличие от 17-20% в предыдущие периоды. В нынешнем году она колеблется в пределах 5%.

«В данном случае мы говорим о сохранении средств, причем, о сохранении в длинном сроке. Потому что в краткосрочной перспективе можно поспекулировать, например, на депозитах 一 положить на два месяца под 20%. Но если инвестировать в депозиты на несколько лет, то вы вернетесь к тому, что доходности там нет, а риски довольно велики».

Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service

Читайте о том "почему выгодно инвестировать в апартаменты VALO"

Сегодня на рынке сервисных апартаментов две основные программы доходности:

  1. Гарантированный доход — ежемесячная фиксированная сумма выплаты инвестору, вне зависимости от заполняемости юнита и сезона.
  2. Максимальный (нефиксированный) доход — сумма дохода ничем не ограничена и напрямую зависит от загрузки номера.

«Программа гарантированного дохода появляется в проектах сервисных апартаментов все реже. Если ее предлагают на объекте, то на лимитированный пул юнитов (не более 10% от всего объема продаж), кроме того, стоимость «гарантированного дохода» закладывается в стоимость продажи в открытую. По программе максимального дохода все чаще применяется котловой метод. Его плюс — в справедливости системы распределения доходов собственникам и прозрачности УК при обеспечении загрузки апарт-отеля (исключает человеческий фактор). Он наиболее эффективен и прост для аналитики и регулирования процесса ценообразования на объекте».

Марина Сторожева, директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей VALO

Прибыль собственника по программе с максимальным доходом сильно зависит от действий управляющей компании по обеспечению загрузки и сезонности, что несет определенный риск для инвестора. С другой стороны, эта программа позволяет собственникам получать больший доход, нежели с программой гарантированного дохода.

Апартаменты можно взять ипотеку. Окупаемость таких вложений составит порядка десяти лет. Для сравнения: средства, потраченные на покупку квартиры в жилом комплексе, окупятся лет через 15-20 в лучшем случае.

Сдача номеров в аренду приносит собственнику стабильный пассивный доход. Можно возразить, что аналогично дело обстоит и с обычной квартирой. Но здесь есть свои нюансы. 

Владелец квартиры должен самостоятельно искать арендаторов, покупать мебель и бытовую технику, делать ремонт, следить за своевременным внесением платежей, проводить уборку после отъезда постояльцев и т.д.

В случае апарт-отелей решением всех этих и многих других бытовых вопросов занимается управляющая компания. То есть, собственник просто получает доход и контролирует работу УК.

Можно резюмировать, что юниты в апарт-отелях — максимально комфортная гостиничная недвижимость, которую выгодно сдавать в аренду или, при желании, использовать в качестве личной жилплощади.


← Апартаменты — что это за недвижимость?Как посчитать доходность инвестиций в недвижимость в 2022 году →

VALO участвует в конкурсе «Доверие потребителей»

Мы будем признательны, если вы выразите свою поддержку и проголосуете за наш апарт-отель.