Заказать звонок
Обратная связь
Аналитики признали Санкт-Петербург самым привлекательным российским городом для инвестиций в покупку квартиры. В первой половине 2021 года сумма инвестиций в недвижимость Северной столицы составила почти 1,4 миллиарда долларов. Это в два раза превысило суммарный показатель прошлого года и стало рекордом за последние шесть лет — отмечают в консалтинговой компании Colliers. Из этой суммы 1,05 миллиарда инвесторы вложили в землю под жилые дома и апартаменты.
В 2022 году многие инвесторы осознали: нас нигде не ждут, мы никого не ждем. Соответственно, стало понятно, что инвестировать надо во внутренний рынок. Санкт-Петербург был и остается лидером в этом сегменте инвестиций в покупку квартиры. Но по каким критериям выбирать объект и как не ошибиться? Давайте разбираться.
Очевидно, что покупка квартиры как инвестиция является самым выгодным вложением средств. Но по каким критериям выбирать объект и как не ошибиться? Давайте разбираться.
Аналитики выделяют пять основных критериев, по которым можно выбрать подходящий для инвестиций объект:
Апартаменты — формат недвижимости, новый для российского рынка и только набирающий обороты. Первые апарт-отели появились в Петербурге в 2013 году и позиционировали себя как элитное жилье в престижных локациях. Но очень быстро формат переориентировался на более широкую аудиторию.
С юридической точки зрения апартаменты являются коммерческой, то есть, нежилой недвижимостью и базируются там, где по тем или иным причинам нельзя построить жилой комплекс. При этом локации предусматривают близость метро, торгово-развлекательных и деловых центров.
С точки зрения ощущений от проживания, юнит (номер в апарт-отеле) — это что-то среднее между квартирой и номером в гостинице. Но, в отличие от номера, в юните есть своя кухня.
За последние три года Петербург превратился в столицу российских апарт-отелей, обойдя Москву. С января по июнь 2022 года в городе на Неве открылось 16 комплексов апартаментов на 6024 юнита.
С весны 2020 года одним из главных преимуществ апарт-отелей стала их гибкость. При грамотном управлении в зависимости от сезона этот инвестпродукт плавно адаптируется с кратко- и среднесрочной аренды к долгосрочной.
В первом полугодии 2022-го покупатели сохраняли осторожность. Из-за скачка ключевой ставки по ипотеке, запрета валюты и других последствий политической ситуации спрос на квадраты значительно сократился. Возвращение интереса, по отчетам экспертов, произошло в июне, с введением субсидированной ипотеки.
К тому же, сам продукт адаптируется под растущие ожидания клиентов. Поэтому, благодаря стоимости аренды и уровню сервиса апарт-отель — серьезный конкурент гостиницам категории 3* и 4*.
Сегодня сервисные апартаменты комфорт-класса занимают львиную долю в структуре рынка. По сравнению с бизнес- и элит-классом они более масштабны по количеству юнитов.
Из-за сложной ситуации с границами и развития российского туризма апарт-отели будут набирать популярность, обеспечивая комфортное проживание с домашним уютом.
По мнению экспертов, вместе с расширением рынка апартаментов за счет запуска новых проектов меняется и портрет покупателя. Он становится более требовательным и внимательным к качеству продукта. При выборе жилья определяющими становятся такие параметры, как наполнение, уровень сервиса, инфраструктура.
Апартаменты очень популярны у частных мастеров из бьюти-индустрии, сферы здоровья, блогеров и т.д. С 2020 года многие офисные специалисты перешли на удаленный формат работы.
Основная причина приобретения апартаментов. Возможны варианты краткосрочной и долгосрочной аренды.
Закрытые в 2020 и 2022-м границы оставили рынок гостеприимства практически без иностранцев, но подтолкнули россиян больше путешествовать по России. Если в 2019-м иностранные туристы составляли 50% всего турпотока, то сейчас это порядка 5%.
По словам отельеров, сегодня с турпотоком и загрузкой апарт-отелей дела точно обстоят не хуже, чем в разгар ковидных ограничений. Не удивительно: Петербург — один из красивейших городов мира, в который будут приезжать всегда.
В 2022-м интерес к Санкт-Петербургу стали проявлять предприниматели из регионов, приезжающие в Петербург на месяц-два. Их интересуют гибкие офисы и аренда жилья или апартаментов в центре или рядом с метро в ценовом диапазоне 25-40 000 рублей.
По-прежнему довольно активны корпоративные клиенты, в том числе — в творческой и спортивной сферах. В новых реалиях спортсмены будут вынуждены тренироваться преимущественно в России, и их нужно где-то размещать. Заселение спортивных команд — это всегда выгодно.
И здесь не стоит забывать, что при сдаче апартаментов в аренду участие собственника в обслуживании номера или расчетах с арендаторами не требуется: все вопросы берет на себя профессиональная управляющая компания
В 2022 году спрос стал более осознанным. Импульсивные покупки остались в марте. Покупатели стали чаще выбирать качественные проекты в престижных локациях, где стоимость квадратного метра будет расти с течением времени.
По словам аналитиков VALO, пока что предложение на рынке апарт-отелей в удачных локациях не может удовлетворить спрос со стороны покупателей, что, наравне с удорожанием строительных, отделочных материалов и оснащения, приведет к значительному повышению цены.
Если вы все еще сомневаетесь в апартаментах и рассматриваете покупку квартиры как инвестицию, хотим немного коснуться темы доходных программ. В связи с тем, что большинство инвесторов покупают юниты как источник постоянного пассивного дохода, ряд застройщиков на старте продаж анонсируют специальные доходные программы. Они заключаются в том, что после ввода апарт-отеля в эксплуатацию на помощь рантье приходит профессиональная управляющая компания. В ее роли может выступать как сторонняя организация, так и сам застройщик, как это работает в комплексе отелей VALO. Подробнее о программах доходности — на нашем сайте в разделе «Инвестирование».
Инвестор выбирает одну из программ УК — с гарантированным или максимальным доходом.
В первом случае прибыль инвестора, вне зависимости от того, проживает ли кто-то в юните или нет, будет ежемесячно поступать на его счет.
Программа высокой доходности предусматривает, что прибыль инвестора и УК считается из общего дохода — чем он выше, тем больше получат обе стороны. То есть, это фактическая прибыль инвестора от сдачи недвижимости минус издержки на услуги УК. Доходность при этом будет почти в 2 раза выше, чем в первом случае.
В 2022 году при расчетах доходности УК, как правило, применяют гибкий подход в загрузке, используя микс кратко-, средне- и долгосрочного форматов.
Средне- и долгосрочный форматы аренды помогли апарт-отелям в локдаун и острый период пандемии выстоять и показать достойные результаты, в отличие от классических отелей, где уровень загрузки снизился до критического.
В несезон высокий уровень загрузки в апарт-отелях обеспечивается в основном именно за счет долгосрочников.
Таким образом, лучшими квартирами для инвестиции в 2022 году стали апартаменты. И, по оценкам экспертов, эта тенденция в ближайшие годы будет только набирать обороты.